廠房出租的稅率計(jì)算方式是有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等等所計(jì)算的,而且在簽訂廠房出租合同流程時(shí),要注意各項(xiàng)條款說明,這項(xiàng)比較關(guān)乎到個(gè)人或者是公司的利益,那么接下來就為大家詳細(xì)介紹一下相關(guān)內(nèi)容。
一、廠房出租的稅費(fèi)有哪些
1、房產(chǎn)稅:以租金收入12%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第四條的規(guī)定)。
2、營業(yè)稅:以租金收入的5%計(jì)算繳納(根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》稅目稅率表)。
3、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加:以實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率)和教育費(fèi)附加率3%計(jì)算繳納。
4、個(gè)人所得稅:按財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除費(fèi)用800元;4000元以上的,減除20%的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額,稅率是20% (根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第三條和第六條及《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第八條和第二十一條的規(guī)定)。
5、印花稅:按財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元,按1元貼花(根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及印花稅稅目稅率表)。
一、廠房出租簽訂合同的注意事項(xiàng)
1、租賃地點(diǎn)
廠房租賃地點(diǎn)的確定,往往需要借助經(jīng)審批的建筑資料和行政審批文件。通常需要在合同中標(biāo)明房地產(chǎn)坐落和面積,并附上房地產(chǎn)權(quán)證,作為租賃合同的附件。
2、租賃雙方當(dāng)事人
(1)確定當(dāng)事人是個(gè)人還是公司。
若以公司身份作為出租人或承租人,租賃合同必須體現(xiàn)該租賃行為是公司行為,否則一旦出現(xiàn)問題,就很難向個(gè)人追究原本應(yīng)由公司承擔(dān)的法律責(zé)任。
(2)承租人應(yīng)當(dāng)具有出租權(quán)。
承租人應(yīng)當(dāng)是依據(jù)產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人,或與該廠房產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人簽訂租賃合同的合法承租人。若承租人與實(shí)際上無出租權(quán)而簽訂了租賃合同,該合同須經(jīng)有權(quán)出租人認(rèn)可,否則在此之前該租賃合同效力待定。若未經(jīng)認(rèn)可,承租人則可能面臨缺乏有效合同的不利處境。
3、廠房用途
業(yè)主和承租人均要核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)證有關(guān)房產(chǎn)和土地用途的記載,了解項(xiàng)目土地和項(xiàng)目房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)用途。
租賃合同中應(yīng)該盡可能詳盡地列明廠房的具體用途。同時(shí),具體描述應(yīng)該考慮到項(xiàng)目房地產(chǎn)相關(guān)行政批文中的明確限制。
提示:對于業(yè)主或出租人來說,可在合同中約定,在確定廠房用途后,在租賃期間內(nèi)承租人不得擅自改變廠房用途,否則將視作違約行為。
4、 房地產(chǎn)批文
承租人尤其應(yīng)該了解和充分注意來自于行政審批環(huán)節(jié)的限制和風(fēng)險(xiǎn)。承租人的項(xiàng)目若與批文存在任何不符,均有被停產(chǎn)或罰款的可能。
5、租賃期限、提前退租與續(xù)租選擇權(quán)
生產(chǎn)周期較長,因此相應(yīng)租賃合同期限也較長。面對較長的租期,以及生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn),業(yè)主或出租人會(huì)擔(dān)心承租方因生產(chǎn)萎縮甚至虧損而中途解約,承租人則擔(dān)心合同到期業(yè)主不續(xù)租情況下可能導(dǎo)致的生產(chǎn)停頓和脫節(jié)。
針對此問題,租賃雙方可共同確定一個(gè)額度較高的中途解約的違約金,同時(shí)設(shè)定一組承租人可單方選擇續(xù)租的程序和條件,例如續(xù)租期限、通知方式等。
6、租金的支付時(shí)間及方式
租金數(shù)額確定后,還應(yīng)當(dāng)約定支付時(shí)間及方式。
支付時(shí)間的約定使得出現(xiàn)承租人拖欠租金的情形時(shí),出租人有權(quán)自該支付時(shí)間起向承租人加收滯納金。對于滯納金數(shù)額若有約定,則依據(jù)雙方約定;若雙方未有約定,根據(jù)《上海市廠房租賃條例》第23條規(guī)定,以拖欠租金額的日萬分之四計(jì)收。另外,法律規(guī)定承租人無正當(dāng)理由未支付或者延期支付租金達(dá)一定期限的,出租人有權(quán)解除租賃合同。法律允許雙方當(dāng)事人自行約定該期限,若無約定,《上海市廠房租賃條例》第23條規(guī)定為累計(jì)超過6個(gè)月。
至于租金的支付方式,包括現(xiàn)金、支票或銀行轉(zhuǎn)賬等,承租人應(yīng)依照雙方約定的支付方式支付租金。
7、廠房修繕與租金減免
承租人應(yīng)該注意業(yè)主或出租人修繕房產(chǎn)的能力和意愿,對業(yè)主修繕廠房的通知方式、聯(lián)系人、處理速度、費(fèi)用等要作出詳細(xì)約定。同時(shí),為了促使業(yè)主或出租人履行修繕義務(wù)并適當(dāng)彌補(bǔ)損失,還應(yīng)約定在修繕不利情況下的違約金、賠償金和損失計(jì)算方法。
8、出售和轉(zhuǎn)讓
雖然現(xiàn)行法律已有“買賣不破租賃”以及“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的規(guī)定,但具體操作仍以雙方的具體約定為準(zhǔn)。因此,雙方均應(yīng)考慮并確定,業(yè)主出售廠房時(shí)的提前通知義務(wù)、權(quán)利保證、損失賠償。如果承租人有購買意向,則應(yīng)在合同中明確優(yōu)先購買權(quán)的具體行使條件和程序。
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